Heterogene Trends am Immobilienmarkt

„Silver Ager“ sichern ihren Wohlstand
In den nächsten Jahren werden in Wien und naher Umgebung verstärkt Villen auf den Markt kommen. Villenbesitzer die schon in Pension sind und deren Kinder im Ausland leben und/oder kein Interesse am elterlichen Haus haben, meiden die hohen Sanierungs- und Investitionskosten, die zur Erhaltung notwendig sind. Die Werteerhaltung des Hauses für die Familie rückt gegenüber dem persönlichen Wohlstand in den Hintergrund. „Um ihren Wohlstand zu halten, planen viele, ihre Immobilie zu verkaufen und sich mit dem Geld in servicierte Residenzen einzukaufen oder einzumieten“, erkennt Georg Spiegelfeld einen neuen Trend. In Salzburg sei diese Entwicklung im Moment noch nicht spürbar, meint Andreas Gressenbauer, aber das wäre nur eine Frage der Zeit.

Überhang im Höchstpreissegment Wohnimmobilie                                                                                                                          Über ein sehr großes Angebot verfügt der Markt – exklusive Wohnungen – im Bereich der Viermillionen Euro Marke. „Hier sind Anfrage und Angebot nicht im Gleichklang. Es gibt nur sehr wenige Interessenten für hochpreisige Wohnungen, diese sind daher sehr schwer zu verwerten“, so Spiegelfeld. Verkäufer würden diese Wohnungen aber eher leer stehen lassen, um das Preisgefüge nicht zu stören. Auch Mietwohnungen jenseits der 2.000 bis 2.500 Euro-Grenze wären zur Zeit nicht nachgefragt. 

Zwischen Wohnungsnot und Leerstand
Spiegelfeld: „Im mittleren und unteren Bereich können wir in Wien und Graz bereits von einer extremen Wohnungsnot sprechen. Es werden nicht einmal halb so viele Wohnungen gebaut wie benötigt werden.“ Obwohl der starke Zuzug in Wien seit längerem prognostiziert wurde, könne die gestiegene Nachfrage nicht kompensiert werden.
Deshalb wünscht sich Spiegelfeld mehr Anreize, um privates Investment zu forcieren. „So könnten sich Bauträgergesellschaften gründen, die erschwingliche Wohnungen bauen.“ Eine verschärfte Situation zeigt sich in Salzburg. Es wird geschätzt, dass es gleichviel leerstehende Wohnungen wie Wohnungssuchende gibt. Seitens der Politik gibt es deshalb Überlegungen zu einer Solidaritätsabgabe. Gressenbauer: „Salzburg Stadt verfügt über keine Bodenressourcen mehr. Es kann nur mehr an der Peripherie gebaut werden.“ Aber auch da sei Lebensqualität, Infrastruktur und Nahversorgung gut und private wie gewerbliche Bauträger aktiv.

Urbanität geht aufs Land
Regionale Kleinstädte, mit Bahnanschluss, guter Nahversorgung und einem attraktiven Schulangebot, verzeichnen vermehrt einen Zuzug der Wiener. „Homeoffice und dezentrales Arbeiten nehmen dem Pendeln den Schrecken“, erklärt Spiegelfeld den Trend. Ist eine öffentliche Anbindung vorhanden, so stelle auch die tägliche Fahrt zum Arbeitsplatz nach Wien kein Problem dar. „Regionale Städte sind lebenswert und bieten leistbaren Wohnraum“, so Spiegelfeld. Deshalb würde die Grenze zwischen Stadt und Land immer mehr verschwimmen und urbaner Lifestyle Einzug in ländliche Regionen halten.

Bausubstanz Zinshaus erhalten
Viele Wiener Zinshäuser wurden in den vergangen Jahren von Grund auf saniert, die Wohnungen parifiziert und verkauft. Gerade in den Wiener Zinshäusern gibt es nun viele Miteigentümer und Spiegelfeld befürchtet, dass sich in 20 oder 30 Jahren massive Probleme daraus ergeben könnten: „Häuser die heute super saniert und schön sind, könnten bei der nächsten notwendigen Investition ein Problemfall werden. Wohnungskäufer sind Miteigentümer am gesamten Objekt. Bei einer Kreditaufnahme muss die Mehrheit der Eigentümergesellschaft zustimmen und das kann schwierig werden. Wir brauchen dringend Lösungen um einen Wertverfall zu vermeiden.“ In Salzburg sähe die Situation laut Gressenbauer aber anders aus. „Die Gebäude sind in erster Linie aus dem 17. und 18. Jahrhundert und haben eine andere Eigentümerstruktur. Es gibt oft nur eine kleine Anzahl an Miteigentümern, welche die Wohnungen zudem meist selber nützen.“ Solche die als Mietwohnungen genutzt werden, würden des Öfteren leer stehen, da die Eigentümer mit den vorgegeben Nutzungsbedingungen (Widmungen, Garagen, etc…) nicht einverstanden sind.

Gewerbeimmobilien
„Im Osten Österreichs ist die Situation ruhig“, erklärt Spiegelfeld. Es gäbe zwar größere Übersiedlungen in neue Gebäude, etwa durch Zentralisierung von Organisationen, aber kaum Neubau. Erst für 2017 sieht Spiegelfeld, bei positiven Wirtschaftsausblick, wieder das Entstehen neuer Flächen. Im Handel
herrsche zwar ein Verdrängungswettbewerb aber grundsätzlich sei die Welt hier noch in Ordnung. In Salzburg liege der Leerstand bei rund fünf bis sieben
Prozent, berichtet Grassenbauer. Es würden keine großen Einheiten gebaut, da in Salzburg keine Flächen vorhanden sind.
Westösterreichs größtes Bauvorhaben, der Wissenspark, entsteht im Salzburger Puch-Urstein (Tennengau). Das 100 Millionen Euro Projekt wird in vier Bauschritten hergestellt. Eigentümer ist die Sapeg GmbH, die zu 70 Prozent dem Salzburger Immobilienbüro Stiller & Hohla und zu 30 Prozent dem Hilfswerk Salzburg gehört.

Investment
Das Interesse von internationalen Investoren an Österreich und im speziellen an Wien ist noch immer ungebrochen. „Vor allem Bürohäuser und Fachmarktzentren sind nach wie vor gefragt“, fasst Spiegelfeld zusammen. „Fachmarktzentren nur auf die grüne Wiese stellen ist vorbei“, erklärt Gressenbauer. In Salzburg werde nur nahe von Ballungszentren in entsprechende Größen mit guten Ankermietern investiert.

Weniger DINKs dafür mehr Singles auf Suche
Waren im Westen Österreichs bei der IR Maklerbefragung im ersten Quartal 2015 noch vorwiegend DINKS (=Doublie Income no Kids) und Familien auf Wohnungssuche, so hat sich das im ersten Quartal 2016 völlig geändert. „Der Anteil wohnungssuchender Singles hat sich innerhalb eines Jahres beinahe verdoppelt“, so Gressenbauer. Im Osten Österreichs stieg der Anteil, basierend auf einem bereits hohem Niveau, nur leicht.

Studenten als neues Kundensegment
Interessant und fast unerwartet entwickelt sich ein neues Kundensegment bei den IR Maklern. Zunehmend mehr Studenten verlassen sich nicht mehr auf soziale Netzwerke, sondern suchen über www.immobilienring.at, oder wenden sich direkt an IR Makler. Spiegelfeld: „Vor allem Auslandsstudenten, die zum Studium nach Österreich ziehen, lassen sich bei der Wohnungssuche von unseren lokalen Immobilienmaklern helfen.“

Immobilienring IR
Österreichs größtes Maklernetzwerk zählt über 60 Kanzleien und mehr als 400 Immobilienexperten auf über 80 Standorten zu seinen Mitgliedern. Die Online-Immobilienbörse www.immobilienring.at mit über 5.000 Objekten ist eines der größten Immobilienportale Österreichs.
Weitere Infos unter: www.immobilienring.at

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Rückfragehinweis

Pressestelle Immobilienring IR, Andrea Baidinger

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